La tendencia de reconvertir las oficinas en viviendas

En los últimos años hemos visto como la reconversión de locales u oficinas en viviendas sumaba adeptos. No es de extrañar, ya que en 2020, debido a la pandemia, han desaparecido 85.000 negocios y los propietarios de los locales se han tenido que reinventar.

Solo en Madrid, en los últimos tres años, se han aprobado más de 1.000 licencias para reconvertir en viviendas antiguos locales. En Barcelona, más de lo mismo, unas 850 solicitudes han sido aprobadas en los últimos dos años. Ahora bien, ¿es sencillo convertir un local comercial en una vivienda?

Paso 1. Conocer los requisitos

La aprobación de la reconversión la llevan a cabo los diferentes municipios y provincias, ya que cada ayuntamiento fija unas condiciones de habitabilidad recogidas en la normativa urbanística.

Un requisito que es igual en todas las comunidades es que la superficie útil debe contar con un mínimo de 38 metros cuadrados o 25 m² si se trata de un estudio.

Por último, un básico del urbanismo es que debe estar construido sobre suelo urbano para poder hacer el cambio.

Con estos tres requisitos cumplidos, hay que revisar las diferentes normativas municipales. Como ejemplo, vamos a ver el caso de la Comunidad de Madrid. Según su normativa para realizar el cambio de local a vivienda se deben cumplir los siguientes apartados.

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— Patricia Mastroddi Sun Jul 13 23:38:22 +0000 2014

Paso 2. Normas y permisos

Lo primordial es comprobar las normas urbanísticas municipales con un arquitecto. Un cambio de este tipo debe cumplir, por lo menos, con el Código Técnico de Edificación, la Normativa de Habitabilidad de la Comunidad Autónoma y con el Plan General de Ordenación Municipal. Acto seguido hay que elaborar un proyecto técnico de la reforma que se presentará al ayuntamiento para su validación.

En este punto, se debe tener en cuenta si el local se encuentra dentro de una comunidad de vecinos. De ser así, se necesita el permiso de la comunidad para cambiar el uso de local a vivienda. En algunas comunidades esta posibilidad viene reflejada en los estatutos, si no es el caso, se debe aprobar en junta.

Una vez se cumplan todas las normas y con el proyecto de reforma listo, hay que abonar las tasas de licencia de obra y los impuestos municipales correspondientes.

Paso 3. Realizar las reformas

Las obras no se podrán comenzar hasta que no se hayan pagado las tasas municipales mencionadas en el apartado anterior. Estas son necesarias para conseguir la licencia de obra.

La reforma de un cambio de local a vivienda se considera una obra mayor, por lo que es necesario contratar una empresa cualificada que dé de alta la obra, realice un plan de seguridad y salud, y que gestione los residuos de manera adecuada, entre otras condiciones.

Paso 4. Dar de alta la vivienda

Con la obra finalizada, la nueva vivienda todavía no es habitable, ya que se necesitará el documento que acredite que el espacio cumple con los requisitos mínimos para ser habitado, es decir, la cédula de habitabilidad.

Existen varias modalidades, pero en este caso solo nos interesará la cédula de habitabilidad de primera ocupación, que es la que acredita que nadie ha ocupado la vivienda con anterioridad.

Por último, el inmueble debe estar registrado formalmente. Lo que quiere decir que se debe inscribir en el Registro de la Propiedad, pero también, que el cambio de local a vivienda debe constar en el catastro, por lo que es necesario realizar una declaración catastral a fin de constatar el cambio.

Una vez estén los cuatro pasos listos, el cambio de local a vivienda será legal y se podrá alquilar, vender o habitar en ella.

¿Cuánto puede costar este cambio?

Para realizar una estimación de los gastos que conlleva el cambio de uso de un local a vivienda es necesario conocer el presupuesto de la obra, ya que tasas como las ICIO -Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras- se calculan en función de un porcentaje que se aplica al presupuesto de dicha obra.

Por otro lado, el precio del proyecto también dependerá de la obra que se necesite realizar, la superficie del local, etc. Además, como ya hemos mencionado anteriormente, cada municipio establecerá unos requisitos y con ellos unas determinadas tasas a pagar. Por lo que resulta complicado establecer un precio orientativo del cambio de local a vivienda.

La recomendación es consultar con un experto que asesore y compruebe la viabilidad del proyecto.